Deja el oro sobre la arena y corre para salvar la vida

El Impuesto de Sucesiones es uno de los impuestos mas antiguos de nuestra historia, toda vez que fue en la época del Imperio Romano cuando se instauró con la intención de ayudar a costear las contiendas militares acaecidas en las fronteras del mismo, siendo dicho gravamen la friolera cifra de un 1% sobre el caudal hereditario del fallecido. Este artículo va dirigido a encontrar el “talón de Aquiles” del mismo y el por qué de su existencia supone “La Espada de Damocles” del ahorrador medio, en Andalucía…

El Impuesto de Sucesiones es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas (entre otros impuestos) con el sentido de nutriles a las mismas los suficientes ingresos  para que sean capaces de afrontar sus obligaciones económicas, dígase sanidad, educación, seguridad, etc… Es decir, es un impuesto estatal cuya cesión a la comunidad autónoma  la convierte en gestora del mismo y esto no le otorga el poder para derogarlo ni modificarlo pero sí para instaurar suficientes gravámenes o bonificaciones como para que sea un impuesto desmesurado ó totalmente liviano.

En el citado impuesto podríamos hablar de innumerables vicisitudes, simplicidades o soluciones pragmáticas a la desidia de muchos ó a la justicia de pocos pero nos parece lo más oportuno centrarnos en las valoraciones inmobiliarias, toda vez que “La Toda Conocedora del Mercado Inmobiliario Autonómico Andaluz” (podría ser el título de la nueva entrega de El Padrino IV Parte) acaba convirtiéndose en el juez y verdugo de las mismas.

Los inmuebles, como bien sabemos, son parte del caudal hereditario de una herencia pero, ¿quién los valora? ¿Qué criterios se siguen para valorarlos?¿En qué valoraciones se basan? Este artículo va en busca de aclarar estas preguntas, así como impregnar el raciocinio inexistente en la justicia económica que aún vivimos en Andalucía y en la mayor parte de España.

Cuando un residente en Andalucía fallece y tiene la suerte, esfuerzo, dedicación, constancia de dejar tras de sí un cierto patrimonio ó digamos que le toca la lotería y en vez de gastarse el premio en coleccionar pin´s de equipos de fútbol decide adquirir inmuebles, sea para garantizar una vivienda digna a sus familiares cercanos, invertir para que en su vejez le proporcionen una renta cómoda que le permita desplazarse en taxi en vez de autobús ó prestárselos a sus familiares menos favorecidos para que se alojen en una vivienda digna y no pasen penurias.

En estos casos habrá que tener en cuenta el valor de los mismos. Este valor comienza su marathón a través del valor catastral, esa valoración que todos vemos en los recibos de IBI (impuesto de bienes inmuebles) que recibimos todos los años para contribuir a las arcas municipales, de lo que suponemos y confiamos que es la valoración transformada en cuota tributaria que calcula el Ayuntamiento (a través de un multiplicador) en pro del mantenimiento del municipio. Hasta ahí bien. En ese recibo de IBI siempre figuran dos valores: El valor de la construcción y el valor del suelo, la suma de ambos constituyen el valor que el Catastro (organismo nacional encargado de organizar y valorar los inmuebles de toda España salvo Navarra, que tiene Catastro propio) otorga a tu inmueble en función de su revalorización ó minusvaloración del suelo(puede subir o bajar) y la construcción (siempre baja, salvo que emprendamos reformas, caso por el cual subiría).

Ahora nos ocupa la entidad gubernamental gestora, la cesionaria, la Junta de Andalucía (en el caso de Andalucía). Una vez dicho esto, la Junta (como todas las comunidades autónomas) cogen los valores antes mencionados y les aplican coeficientes multiplicadores para hallar su valor real, el de mercado (dice la teoría). Dichos coeficientes multiplicadores son valores que dependiendo del municipio llevarán consigo un incremento del valor catastral según el último año de la revisión del mismo por el Catastro ó lo que es lo mismo según la Orden de 18 de julio de 2016, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos.

Podemos ver:

  • Jaén 1,66 (1997)
  • Córdoba 1,78 (1995)
  • Almería 1.06 (2008)
  • Cádiz 2.01 (1996)
  • Granada 2,11(1997)
  • Huelva 2,07 (2000)
  • Málaga 1,41 (2009)
  • Sevilla 2,55 (2001)

(Tengamos presente que el coeficiente multiplicador más alto de los municipios-capital de provincia es el de Sevilla pero el más alto de Andalucía es el del municipio de Murtas -495 habitantes- en Granada con un 5,06)

En ellos podemos observar que el año de la última revisión de los valores catastrales en cada uno de los mencionados municipios no trae consonancia con el coeficiente multiplicador y hemos de suponer que la Junta de Andalucía conoce con amplitud el mercado inmobiliario acaecido en su territorio, que a groso modo viene a ser, ejemplo:

Sevilla, barrio del Vacíe (equivalente al barrio de La Palmilla en Málaga).

Inmueble ático, 86 metros cuadrados útiles.

Su coeficiente multiplicador sería, según su municipio, de 2,55, esto quiere decir que si el valor catastral de este piso es de 80.000 euros(construcción + suelo, como hemos podido leer anteriormente) siendo el valor resultante según la Junta de Andalucía de 80.000×2,55=204.000 euros.

Aquí es cuando nos llevamos las manos a la cabeza y cuando no logramos ser capaces de entender cómo nuestro inmueble, que a duras penas seríamos capaces de vender por 60.000 euros nos lo valoran en 204.000 euros. Aquí es cuando resultamos indefensos, expuestos y carentes de razonamiento previo, pues cualquier tasador homologado sabe que una planta ático es la peor valorada de todas las integradas en una comunidad de propietarios, la que más sufre el calor sofocante del verano, la mas expuesta a las filtraciones provocadas por las humedades de las lluvias y a las roturas de los elementos comunales que se encuentran en la cubierta superior y cuyo derrame repercute de forma inmediata en el ático en si, así como la que más se percata cuando se estropea el ascensor de dicha comunidad.

Por lo que se ve, ese tipo de valoración no es relevante y sólo nos quedaría discutirla con una tasación pericial contradictoria que la Junta de Andalucía nunca suele estimar y siempre hay que recurrir a organismos superiores. Además, hemos de suponer que el incremento del 255% del valor catastral se tiene que deber a algún tipo de razonamiento que nuestro intelecto es incapaz de alcanzar porque la Orden de 18 de julio de 2016 es de una simplicidad tan aplastante que resulta incomprensible desde un punto de vista racional.

No hemos acabado. Seguimos.

Si no tienes 300.000 euros a mano o no encuentras a nadie que te los preste, al cual le acabarías debiendo 450.000 euros “deja el oro sobre la arena y corre para salvar la vida”.

Ahora imaginemos que el propietario de este inmueble es un trabajador autónomo arrendatario de la ferretería que hay en ese mismo barrio, viudo y sin hijos, que a lo largo de su vida ha ahorrado y que dichos ahorros los ha invertido en la adquisición de tres inmuebles más en el edificio antes expuesto a modo de inversión. Pagó el impuesto de transmisiones patrimoniales cuando compró los inmuebles, pago las mejoras de los mismos, las obras por desperfectos, el IBI anual y la comunidad mensual de todos ellos cada uno de los meses.

Ahora fallece y sólo tiene un sobrino que se encuentra en paro y decide continuar con el negocio ferretero de su tío con el que se encontraba muy unido. Pues resulta que, la vivienda habitual mencionada al principio más los tres inmuebles del mismo edificio (imaginando que los valores de cada uno sean iguales y no iríamos muy desencaminados) serían un resultante heredado, según las cuentas oficiales de la Junta de Andalucía de 816.000 euros pero no sin antes calcular el Ajuar Doméstico, que es el porcentaje mínimo que la Junta de Andalucía usa para calcular los enseres y bienes personales del fallecido para incluirlos en el caudal hreditario, el cual recibiría su heredero universal (en este caso su sobrino), siendo esto un 3% del valor de todo lo heredado menos el 3% del valor de la vivienda habitual. Si o si, ¡el ariete vuelve a tocar el muro! Otra vez. Aquí no hay negociación posible. El 3% te guste o no. Da igual que el fallecido solo haya dejado ropa vieja y su colección de cojines victorianos hechos en China.

Con lo cual, si el 3% del caudal heredado (816.000 x0.03=24.480) resulta 24.480 euros MENOS el 3% del valor catastral de la vivienda habitual del fallecido(han leído bien, he dicho valor catastral, no caudal por el que la Junta de Andalucía valoró amteriormente el inmueble en a heredar) resulta(80.000×0.03=2.400) ser de 24.480-2.400, la resta nos daría la cantidad de 22.080 euros(los cojines mas caros de la historia) que tendríamos que sumar al caudal hereditario de 816.000 euros, resultando la suma en 838.080 euros de caudal hereditario total.

Para no extendernos y generar un simposio alfanumérico, solo cabría añadir el incremento multiplicador por ser pariente lejano y no directo, siendo el caudal hereditario total a heredar por el “NO AFORTUNADO” sobrino es, según la Junta de Andalucía, de 1.075.401,89 euros (recuerden que hablamos de cuatro inmuebles que ha duras penas se conseguirían vender por 240.000 euros todos ellos, cantidad a la que deberíamos restar otros impuestos que gravan las ventas y el supuesto enriquecimiento patrimonial de las mismas).

A este caudal hereditario, según el tipo de gravamen que del impuesto, le correspondería pagar 308.681 euros por lo heredado, mas o menos.

En este ejemplo práctico hemos supuesto que el fallecido no tiene dinero en el banco ni acciones, ni una fanega y media de olivar que heredó de su padre y este a su vez de su abuelo, ni un coche ni una moto. Hemos supuesto un caso muy común de un ahorrador medio cuya decisión fue la de invertir en inmuebles y no en otro tipo de bien.

Esperemos que el sobrino logre esa cantidad antes de seis meses tras el fallecimiento de su tío porque de lo contrario, si no pide un aplazamiento de otros seis meses, la Junta de Andalucía le recargará un 20% sobre la deuda que ha contraído, y los inmuebles no les valen como pago, solo el dinero. El que el sobrino no tiene.

Con lo cual, o logra venderlo todo ó financiarse y conseguir esa cantidad en un período máximo de UN AÑO ó más le vale renunciar a la herencia antes de aceptarla. Lo que hacen muchísimos ciudadanos con tal de no entramparse de por vida, así que ahí queda un patrimonio modesto y muy trabajado en manos del erario público tras imposibilitar la herencia por parte de la familia del fallecido y sobre todo por la gracia y mérito de nuestros legisladores autonómicos.

Al final todo se resume en una frase si no tienes 300.000 euros a mano o no encuentras a nadie que te los preste, al cual le acabarías debiendo 450.000 euros (intereses y comisiones incluidas):

“Deja el oro sobre la arena y corre para salvar la vida”.

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