Ciertamente, las subastas judiciales no figuran como una innovación del siglo XXI, ya contábamos con su existencia desde hace un buen tiempo. Lo que es mas cierto es que, hasta no modernizarse mediante la herramienta de Internet, no fue mas que un cúmulo de papeles sobre un corcho acristalado en la puerta de los juzgados, bajo llave… Algo extraño, y cuanto menos dudoso, a la hora de llevar a la práctica la publicidad necesaria y obligatoria las mismas.
A lo largo de estos últimos años, esencialmente, los de la crisis, hemos tenido que promocionar nuestro empuje para alcanzar ese tipo de metas soñadas, propias de no ver venir el jabalí hasta que te está lamiendo el dedo gordo del pié, o lo que viene a ser lo mismo, levantarse del sofá. ¡Válgame! Lo que suele suceder en toda crisis. En tal caso, y promocionándonos por la imperiosa necesidad de colocar cuanto activo inmobiliario teníamos almacenado en la despensa, para fomentar la liquidez y evitar que la gestión de bancos y cajas rurales(hoy cuasi-extintas) no llamase la atención al otro lado del valle, se perfeccionó y mejoraron las subastas judiciales a través del nuevo “BOE internauta”.
Me complace escribir estas palabras para anunciar que, a día de hoy, disponemos de una claridad, nitidez y regulación óptimas con respecto a las subastas judiciales, increíbles para cualquier persona del siglo pasado. Por eso, y sin mas preámbulos, me dispongo a exponer mi humilde opinión en la apertura (en cuestión de nitidez, esencialmente) de esta vía de inversión nada desdeñable, abierta a todos y solo apta para conocedores de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Deberemos tener una serie de conceptos claros:
- Depósito del 5% para entrar en la subasta y por ende posibilitar las pujas a realizar.
- Valor de tasación del inmueble.
- Valor de la subasta.
- Postura mínima del 50%(segunda vivienda) ó 70%(vivienda habitual).
- Adjudicación Directa del 70%.
- Reserva de postura.
- Cargas anteriores, posteriores y cargas inherentes al inmueble, así como mutaciones en los rangos de las mismas.
- Mandamiento de Cancelación de Cargas posteriores.
Si tenemos en cuenta lo anteriormente mencionado, concluimos con mas o menos detalles, y sin tener en cuenta todas las variables, de los pasos a seguir en una subasta judicial:
- Estudio del inmueble una vez publicado en el BOE, para ello tendremos 20 días naturales con el fin de averiguar de primera mano, y a través del administrador de fincas del inmueble, para indagar deudas del deudor con la comunidad por el impago de cuotas(carga inherente), además debernos averiguar en nuestro nombre(acto que no podemos realizar por nosotros mismos) las cuotas impagadas de IBI ante el Ayuntamiento de la localidad correspondiente donde radica el inmueble que nos interesa, por lo que no dispondremos del conocimiento necesario para saber de primera mano cuanto se debe de las cuotas de IBI impagadas, tampoco es difícil realizar una estimación, ya que son cuotas fijas y anuales con unos incrementos por impago relativamente “bajos”.
- Una vez averiguadas las cargas inherentes (arriba mencionadas) procederemos a averiguar las demás cargas del inmueble a través de una Nota Simple en el Registro de la Propiedad(cada vez es mas frecuente la aportación de Certificado de Cargas Registral pero es muy aconsejable pedir una Nota Simple), de esa manera sabremos con certeza si el ejecutor de la subasta judicial(quien ha solicitado su ejecución porque suele ser el primer acreedor) es la carga primera de todas las existentes. Si fuera el caso no habría motivo para preocuparse por las restantes cargas(cargas posteriores), ya que se eliminan por ley una vez finalizada la subasta.
- Proceder a la realización de pujas dentro de nuestras capacidades, límites o lo que consideremos un precio máximo en relación a nuestro interés por dicho inmueble. Siempre tendremos la opción de realizar reserva de postura, esto es que en caso de que se retire un postor con mejor puja, automáticamente nos rebotará a nosotros si somos el siguiente postor como mejor postura.
- En caso de adjudicación del inmueble por el sencillo hecho de ser el máximo postor, abonar la cantidad restante existente entre la cuantía del depósito y nuestra puja máxima. En caso de no resultar vencedor, nuestro depósito del 5% nos será devuelto en unos días en la misma cuenta donde se realizó la transferencia primigenia.
- Algo a tener muy en cuenta es el tiempo de apalancamiento que podremos soportar para realizar dicha inversión. Vengo a decir que. por desgracia, la finalización de la subasta no implica que se apruebe el remate al día siguiente….aunque así lo exprese la Ley…., ni que haya posibles “okupas” ó precarios viviendo en el inmueble objeto de la subasta.
Estos son los pasos más genéricos y comunes, lo restante y mas importante a tener en cuenta es para qué queremos adquirir un bien por subasta judicial:
- Precio y gastos generalmente mas económicos.
- Destinarlo a primera vivienda habitual.
- Compra para vender.
- Comprar para alquilar, sabiendo con meridiana certeza que los precios del alquiler dan más de un 5% de rentabilidad interanual y que la compra de un inmueble siempre resultará ser una buena inversión. Sobre todo cuando el precio es bajo…