El Inmueble y sus Reales Decretos

El Inmueble y sus Reales Decretos

La inestabilidad política sufrida en España hasta la fecha nos ha ido recordando una figura legal un tanto olvidada, o mejor dicho, menos sufrida desde que la palabra democracia se acabó materializanzo en nuestro día a día. El Real Decreto, una figura legal a disposición y uso del poder ejecutivo gubernamental de nuestra nación, ha ido haciéndose cada vez mas notoria en estos últimos meses dada las mayorías políticas rocambolescas en nuestro haber, para ser mas concreto en materia de alquiler, arrendamientos turísticos y la fiscalidad de los mismos.

A lo largo de estos meses se han aprobado un sin fin de Reales Decretos pero la materia que nos ocupa son aquellos relacionados con los arrendamientos y su repercusión en las comunidades de propietarios, así como sus “pros” y sus “contras” a la hora de usar la mencionada figura. Para ser mas exactos han sido DOS Reales Decretos regulando dicha materia, los cuales mencionaremos mas adelante.

Antes de especificar los mencionados, cabe recordar que la figura del Real Decreto se caracteriza por su urgencia, la cual y bajo decisión del Gobierno de la Nación, se publica en el Boletín Oficial del Estado y en consecuencia da comienzo su aplicación de manera casi inmediata, quedando supeditada su aprobación final al respaldo de cada uno de los mismos por el Congreso de los Diputados, a groso modo. Esto quiere decir que si un Real Decreto se pone en práctica por el Gobierno de la Nación empieza a ser aplicable y si el Congreso de los Diputados lo aprueba, sigue siéndolo y nada cambia, ahora bien, ¿qué sucedería si el Congreso de los Diputados no aprobara el Real Decreto? Lo siguiente:

*Real Decreto en materia de alquileres, entró en vigor el 19 de diciembre de 2018 y el Congreso de los Diputados lo rechazó su aprobación el 5 de marzo de 2019(es decir, no se aglutinó la mayoría absoluta necesaria). En este caso nos encontramos que durante dos meses y medio que separan ambas fechas antes mencionadas, nos encontraremos ante una situación jurídica especial. Por ejemplo, Pedro firma un contrato de arrendamiento urbano el 1 de enero de 2019, dicho contrato de arrendamiento se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos con las modificaciones efectuadas por ese Real Decreto. Si el día de mañana(digamos, 2035) Pedro ha de acudir a juicio, ese Real Decreto influenciará sobre las cláusulas, limitaciones y capacidades de ese contrato de arrendamiento, o lo que es lo mismo…ese Real Decreto perseguirá a Pedro para bien o para mal mientras no firme un contrato con fecha distinta.

*Real Decreto en materia de alquileres, entró en vigor el 5 de marzo de 2019 pero el Congreso no lo ha aprobado ni lo ha rechazado debido a las elecciones el 28 de abril, quiere decir que debido a la disolución del mismo dicha decisión se ha estancado hasta que vuelva haber Gobierno de la Nación. Si lo vuelve a rechazar nos encontraremos ante la misma situación mencionada en el párrafo anterior.

Ambos Reales Decretos, básicamente, son ligeramente parecidos. Vienen a entrar en materia de alquiler, pero haciendo más «inri» en el segundo y con el ánimo se ser mas sucinto, destacamos los siguientes puntos:

1.- Ampliación de la duración mínima del contrato de arrendamiento de 3 a 5 años.

2.- Actualización de la renta mediante su correlación con el IPC como medio de referencia “casi” único.

3.- Limitación porcentual del límite de gastos del inmueble a soportar por parte del arrendatario en consonancia con la cuantía de la renta.

4.- Capacidad de las Comunidades de Propietarios de impedir la actividad económica relacionada con los alquileres turísticos en las mencionadas, con un mínimo del voto para ello del 60% del coeficiente de participación de cada comunidad(recordemos que los inmuebles ya inscritos en dicho desempeño se encuentran regulados y por tanto no entrarían a valorarse según lo expresado).

5. Capacidad de la Comunidad de Propietarios de subirles la cuota de comunidad a aquellos que desempeñen la actividad económica relacionada con los arrendamientos turísticos.

.- Esencialmente, estas cinco modificaciones son las mas significativas…

Cabe decir que, todos los acuerdos adoptados para limitar el desarrollo de la actividad económica de los arrendamientos turísticos durante el período de vigencia de estos Reales Decretos se adoptarán y, por ende, serán inscritos en el Registro de la Propiedad, quedando vigente, cambie o no lo haga la Ley.

Cabe decir que, con anterioridad a estos Reales Decretos se precisaba de UNANIMIDAD para modificar lo que ahora solo requiere del 60%, lo que nos hace ver el tamaño de tales medidas durante el tiempo que permanezcan vigentes y para aquellos que las adopten durante ese tiempo. La mediada puede aparentar ser una «bomba de humo» pero quien en Junta General Ordinario ó Extraordinaria apruebe la prohibición de los alquileres turísticos, ¡cuidado! ¡Que aprobado queda! No es baladí…

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