Málaga ¿Arrendada o comprada?

Málaga ¿Arrendada o comprada?

Con su permiso, me van a disculpar si evito hablar del tema que nos atañe durante unas cuantas líneas con el fin de introducir el mismo a través del siguiente prólogo, imaginativo y sin intención alguna de ofender.

El “boom” de la construcción es un recuerdo agridulce de la década pasada que nos ha hecho añorar y maldecir en igual manera. Mientras las entidades financieras se encontraban acomodadas por el respaldo del Estado y la financiación europea, se concedían préstamos, créditos y una cantidad de productos financieros tan variopinto que harían que Adam Smith se levantara de su tumba y nos repitiera hasta la saciedad su Teoría sobre los Sentimientos Morales.

La gota cayó del vaso y empezaron los impagos, la construcción se desplomó, el paro subió, los endeudados se arruinaron…

En este comienzo de enriquecimiento desmesurado las entidades financieras no exigían más garantías para que avalasen sus préstamos(por ejemplo) que la fotocopia del D.N.I de cada interesado más el inmueble objeto del préstamo como tal, situación por la cual, como todo en la vida, la gota cayó del vaso y empezaron los impagos, la construcción se desplomó, el paro subió, los endeudados se arruinaron y los bancos con las construcciones y solares se quedaron.

Pero no sin antes afrontar tediosos y costosos procedimientos judiciales que lo único a lo que contribuían era a mantener ese dudoso activo en los balances anuales de los mismos bajo tasaciones de décadas anteriores(su precio real tras la crisis era claramente inferior) y obligados a mantenerlos en los balances para fingir una riqueza apabullante en vez de una bancarrota inminente, contribuyendo así a que se arruinaran Bancos y Cajas de Ahorros, comenzando un simposio de rescates, fusiones(muchas de ellas obligadas o condicionadas… Quién sabe…), compra de entidades financieras por UN EURO.

En resumen, las entidades financieras habían tocado fondo y la táctica de “sálvese quien pueda” estaba llegando a su fin. Ahora procederemos, únicamente, a intentar calcular el efecto que provocó en el mercado inmobiliario actual.

Hoy en día, las entidades financieras conceden préstamos para la adquisición de viviendas, sí, pero a duras penas financian el 80% del valor de la misma y más raro es que acepten la garantía de algo cuyo valor pueda ser inferior al doble de lo solicitado en préstamo (por ejemplo). Los inmuebles siguen siendo garantías de pago pero para las entidades financieras ya no son garantías deseables debido al inmenso número que arrastran. Las entidades no quieren más inmuebles, las entidades sueñan con no tener más inmuebles y es por eso que venden carteras de miles de ellos a fondos de inversión por precios irrisorios con el único fin de sacarse ese activo inmobiliario de su balance y recapitalizar sus cuentas. Estos fondos, sin embargo, sí les gustan los inmuebles, los alquilan, los revenden y hacen todo lo posible por sacarle el máximo beneficio durante el máximo tiempo posible. Este ha sido el preludio de que los inmuebles de una ciudad acaben en pocas manos y que el precio no baje sino todo lo contrario, se mantenga ó incluso suba.

dio comienzo en España un nuevo “BOOM”, el de los arrendamientos turísticos

Una vez expuesto lo anterior, me remito a señalar que como una de las consecuencias de lo vivido y fruto de aquellos emprendedores de sobrada capacidad para reinventarse y salir adelante, dio comienzo en España un nuevo “BOOM”, el de los arrendamientos turísticos. Es evidente, es inevitable pero sobre todo es lucrativo. Esto ha hecho reconfigurar el “modus operandi” de mas de uno. En la actualidad el edifico en ruinas se encuentra rehabilitado, los pisos vacíos se encuentran llenos, la demanda de maquinaria de aire acondicionado se ha disparado, el sector de la construcción vuelve a tener trabajo y, a pesar de eso, los hoteles de la capital siguen disfrutando de su tan ansiado y siempre apreciado “overbooking”. Los arrendamientos destinados al uso de vivienda han disparado sus precios en toda la provincia, al sueldo medio le falta fuelle para alquilar en la ciudad y mucho menos para comprar una vivienda, de hecho el arrendamiento es y sale más barato que adquirir una vivienda a interés fijo ó variable durante treinta años. Fácil de demostrar.

Oferta y Demanda”, esto es lo que hace que el precio de cualquier bien suba o baje. La compraventa de inmuebles en la capital ha quedado exclusivamente para las bolsillos mas pudientes. El nuevo futuro es el alquiler y la clase media se verá abocada a vivir en ciudades dormitorio alrededor de la capital, o darles nueva vida a los barrios olvidados de la misma, dado el alto coste de los arrendamientos a medida que nos acercamos al centro histórico de la ciudad. La superpoblación de las ciudades y la despoblación de los pueblos obliga a ello, además de contar con la variable importantísima y más que lucrativa del turismo. Creo que cualquier madrileño nos podría hacer un resumen de lo que nos va a suceder ¿no creen?

Dicho esto, suponiendo que fuéramos propietarios de varios inmuebles y sus gastos periódicos nos empujaran a sacarles rendimiento, hemos de tener clara solo una cosa ¿qué tipo de arrendamiento le conviene más a mi inmueble? No es una pregunta baladí.

Suponiendo que ninguno de los inmuebles anteriores fuera un local ni tuviera el atractivo de oficina, en tal caso sólo nos quedarían dos opciones ¿arrendamiento turístico ó arrendamiento convencional? Hemos de tener en cuenta que es la Junta de Andalucía quien regula toda la materia relativa a los arrendamientos turísticos y lo hace a través de sus Decretos 194/2010 y 28/2016. En un principio se estipuló el primero de ellos como el Decreto regulador de los arrendamientos turísticos, pero como en lo referente a todo lo legislativo y debido a nuestra naturaleza irremediablemente hispana, nadie se moja lo suficiente hasta que otros lo han hecho  previamente(en este caso otras CC.AA), siendo el segundo de los Decretos el que culminaría, con mas de alguna disconformidad que otra, en regular la mencionada materia. Cabe señalar que ambos se encuentran vigentes y que ambos tienen su utilidad.

Con una cartera considerable de inmuebles en manos de sus propietarios, habría que tener en cuenta si disponemos de tres o más viviendas en una misma comunidad de propietarios ó del propio edificio en si (el cual no podría etiquetarse como comunidad dado que si solo existiera un único propietario del mismo no se regiría por la Ley de Propiedad Horizontal), ya que esto nos dirigiría a regirnos por el primer Decreto, en caso contrario por el segundo (a groso modo).

Ambos decretos van enfocados al alquiler turístico por igual, aunque cabe señalar que las exigencias sobre un inmueble son mayores que sobre tres o mas inmuebles contiguos ó aquellos de la misma comunidad de propietarios que pertenezcan a un mismo propietario ó explotador.

Sean o no uno o más de uno hay que tener muy en cuenta que las comunidades de propietarios(en caso de que los arrendamientos turísticos se encuentren en un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal) pueden (y lo hacen) prohibir en Junta General el desempeño del alquiler turístico en esa comunidad con una simple mayoría absoluta en la votación de la misma, lo que implicaría que la inversión desembolsada en adaptar el inmueble a la materia que nos ocupa cayera en saco roto.

La necesaria representación letrada y preparada para la protección

Asesoramiento y gestión de los inmuebles, la primera más importante que la segunda pero ambas importantes por igual. Tener el respaldo necesario en la gestión de un patrimonio inmobiliario en cuyo mercado el dinamismo avanza de manera constante y paso firme, tarea cuya dedicación resulta diaria y cuya seguridad es tan necesaria que se ha de contar con una representación letrada dispuesta y preparada para proteger los intereses de sus clientes ante cualquier problema legal, sea contra particulares o entidades públicas, supone un recurso fundamental en la gestión de un sector en constante cambio.

El mercado de los arrendamientos turísticos da comienzo y el de los arrendamientos convencionales se ha disparado en cuanto a su demanda y por consiguiente su precio, quienes marquen la diferencia en un futuro no muy lejano serán los que eviten caer por la saturación de los mismos cuando estalle la burbuja, la cual en estos momentos comienza a inflarse y las consecuencias de su estallido no son más que suposiciones sobre un folio en blanco que simplemente han de tenerse en cuenta para evitar repercusiones económicas de épocas pasadas.

 

PaGrean | Gestión Inmobiliario-patrimonial

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